1. Lógicas proprietárias; 2. Conceito de propriedade; 3. Atributos; 4. Características; 5. Função social; 6. Limitações; 7. Tipos de propriedade; 8. Aquisição; 9. Perda.
Para STOLZE (2019), o direito de propriedade consiste no direito real de usar, gozar ou fruir, dispor e reivindicar a coisa, nos limites da sua função social.
Para GONÇALVES (2017), pode-se definir o direito de propriedade como o poder jurídico atribuído a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, em sua plenitude e dentro dos limites estabelecidos na lei, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha.
Direito fundamental e função social
“Nos termos do art. 5.º, XXII, da Constituição Federal, a propriedade é tratada e garantida como um direito fundamental. Logo em seguida, o inciso XXIII dispõe que “a propriedade atenderá a sua função social”.”
Nessa linha, é forçoso convir que o conceito deste importantíssimo direito real na coisa própria deverá, necessariamente, levar em conta, sempre, o seu aspecto funcional.
Isso porque, nos dias de hoje, a propriedade não é mais considerada um direito ilimitado, como no passado.
Linha harmônica com a Lei Fundamental
Por tais razões, o Código Civil de 2002, ao tratar da propriedade, cuidou de manter uma linha harmônica com a Lei Fundamental, conforme podemos constatar:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1.o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
Atos emulativos e abuso do direito de propriedade.
O § 2.o do referido art. 1.228 proíbe os denominados atos emulativos, ou seja, aqueles que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
Coisas corpóreas como incorpóreas
O direito de propriedade recai tanto sobre coisas corpóreas como incorpóreas. Quando recai exclusivamente sobre coisas corpóreas tem a denominação peculiar de domínio, expressão oriunda de domare, significando sujeitar ou dominar, correspondendo à ideia de senhor ou dominus.
A noção de propriedade “mostra-se, destarte, mais ampla e mais compreensiva do que a de domínio. Aquela representa o gênero de que este vem a ser a espécie”
Usar, gozar e dispor dos bens, bem como reavê-los de quem injustamente os possua
O conteúdo positivo do direito de propriedade é enunciado no art. 1.228 do Código Civil, ao enumerar os poderes elementares do proprietário: usar, gozar e dispor dos bens, bem como reavê-los de quem injustamente os possua. Correspondem eles ao jus utendi, fruendi, abutendi e à rei vindicatio, que eram os atributos da propriedade romana.
Propriedade plena X propriedade é limitada
Quando todos os aludidos elementos constitutivos estiverem reunidos em uma só pessoa, será ela titular da propriedade plena. Se, entretanto, ocorrer o fenômeno do desmembramento, passando um ou alguns deles a ser exercidos por outra pessoa, diz-se que a propriedade é limitada.
Direito de usar (jus utendi)
Consiste na faculdade de o dono servir-se da coisa e de utilizá-la da maneira que entender mais conveniente, sem no entanto alterar-lhe a substância, podendo excluir terceiros de igual uso. A utilização deve ser feita, porém, dentro dos limites legais e de acordo com a função social da propriedade. Preceitua a propósito o § 1º do mesmo art. 1.228 do Código Civil que “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais...”.
Direito de gozar ou usufruir (jus fruendi)
Compreende o poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa e de aproveitar economicamente os seus produtos.
Direito de dispor da coisa (jus abutendi)
Consiste no poder de transferir a coisa, de gravá-la de ônus e de aliená-la a outrem a qualquer título. Não significa, todavia, prerrogativa de abusar da coisa, destruindo-a gratuitamente, pois a própria Constituição Federal prescreve que o uso da propriedade deve ser condicionado ao bem-estar social.
É formado por um conjunto de poderes ou faculdades, sendo o mais completo de todos os direitos reais.
Não no sentido de que se possa fazer dele o que bem entender, mas porque a oponibilidade é erga omnes, podendo o seu titular desfrutar do bem como lhe aprouver, sujeitando-se às limitações constitucionais e legais.
Não se extingue, simplesmente, pelo não uso, podendo ser transmitido indefinidamente por gerações.
Ressalvadas certas situações, a exemplo do condomínio e da multipropriedade, o poder dominial de alguém exclui o de outrem, concomitantemente, sobre a mesma coisa, sendo essa, portanto, a regra geral.
Pode ser distendido ou contraído na formação de outros direitos reais sem perder sua essência. A propriedade é “elástica”, porquanto certos poderes ou faculdades que lhe são inerentes poderão ser destacados, para que sejam formados outros direitos, sem que isso implique sua destruição.
Propriedade resolúvel e “ad tempus”.
Propriedade resolúvel é aquela que tem, em seu próprio título constitutivo, um elemento que limita potencialmente a sua duração, como uma condição resolutiva.
A propriedade fiduciária, por sua vez, foi tratada, pelo Código Civil de 2002, em capítulo próprio, merecendo a nossa atenção oportunamente.
ad tempus tem características próprias, embora esteja tratada, em nosso Código, no capítulo dedicado à propriedade resolúvel. Trata-se de uma modalidade de propriedade que, a priori, é constituída para ser definitiva e perpétua. Todavia, por um fato superveniente, ocorre a sua extinção, como é o caso da revogação da doação por ingratidão do donatário.
Direito Romano e Idade Média
No direito romano, a propriedade tinha caráter individualista. Na Idade Média, passou por uma fase peculiar, com dualidade de sujeitos (o dono e o que explorava economicamente o imóvel, pagando ao primeiro pelo seu uso). Havia todo um sistema hereditário para garantir que o domínio permanecesse numa dada família de tal forma que esta não perdesse o seu poder no contexto do sistema político.
A propriedade assumiu feição marcadamente individualista.
No século passado, no entanto, foi acentuado o seu caráter social, contribuindo para essa situação as encíclicas Rerum Novarum, do Papa Leão XIII, e Quadragésimo Ano, de Pio XI.
O sopro da socialização acabou, com efeito, impregnando o século XX, influenciando a concepção da propriedade e o direito das coisas.
O princípio da função social da propriedade tem controvertida origem. Teria sido, segundo alguns, formulado por AUGUSTO COMTE e postulado por LÉON DUGUIT, no começo do aludido século.
Em virtude da influência que a sua obra exerceu nos autores latinos, DUGUIT é considerado o precursor da ideia de que os direitos só se justificam pela missão social para a qual devem contribuir e, portanto, que o proprietário deve comportar-se e ser considerado, quanto à gestão dos seus bens, como um funcionário.
Sistema constitucional contemporâneo
Trata-se de uma inequívoca característica do sistema constitucional contemporâneo o respeito à função social, como forma de legitimação do próprio direito de propriedade.
Art. 5.º, XXIII, CF/88, “a propriedade atenderá a sua função social”
Se há um instituto jurídico em que a função social ganha maior destaque, este é o direito de propriedade. Com previsão constitucional expressa e específica (art. 5.º, XXIII, CF/88), a ideia de que “a propriedade atenderá a sua função social” é uma premissa inarredável do ordenamento jurídico brasileiro.
Trata-se de inovação de elevado alcance, inspirada no sentido social do direito de propriedade e também no novo conceito de posse, qualificada como posse-trabalho.
Direito subjetivo do indivíduo X função social
A propriedade deixou de ser o direito subjetivo do indivíduo e tende a se tornar a função social do detentor da riqueza mobiliária e imobiliária; a propriedade implica para todo detentor de uma riqueza a obrigação de empregá-la para o crescimento da riqueza social e para a interdependência social.
Direito em contínua mudança
Só o proprietário pode executar uma certa tarefa social. Só ele pode aumentar a riqueza geral utilizando a sua própria; a propriedade não é, de modo algum, um direito intangível e sagrado, mas um direito em contínua mudança que se deve modelar sobre as necessidades sociais às quais deve responder.
Limitação Legal, jurídica e voluntária
Restrições ao direito de propriedade
Há leis que impõem restrições ao direito de propriedade, como o Código de Mineração, o Código Florestal, a Lei de Proteção do Meio Ambiente etc. Algumas contêm restrições administrativas, de natureza militar, eleitoral etc. A própria Constituição Federal impõe a subordinação da propriedade à sua função social.
Cláusulas impostas voluntariamente
Há ainda limitações decorrentes do direito de vizinhança e de cláusulas impostas voluntariamente nas liberalidades, como inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.
Direito de finalidade social
Todo esse conjunto, no entanto, acaba traçando o perfil atual do direito de propriedade no direito brasileiro, que deixou de apresentar as características de direito absoluto e ilimitado, para se transformar em um direito de finalidade social.
O art. 1.229 do Código Civil limita a extensão da propriedade pelo critério da utilidade: até onde lhe for útil. Não pode o proprietário opor-se a trabalhos realizados por terceiros a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse algum em impedi-los. A restrição é de cunho social.
“A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las”.
Espaço aéreo e ao subsolo
Desse modo, o proprietário do imóvel tem direito não só à respectiva superfície como ao espaço aéreo e ao subsolo correspondentes. Tendo em vista, porém, que a propriedade é também fato econômico, a extensão do espaço aéreo e do subsolo se delimita pela utilidade que ao proprietário pode proporcionar.
Impugnar a realização de trabalhos
Por conseguinte, não lhe assiste o direito de impugnar a realização de trabalhos que se efetuem a uma altura ou a uma profundidade tais, que não tenha interesse legítimo em impedi-los.
Solo para efeito de exploração ou aproveitamento
Acrescenta o art. 1.230 do estatuto civil que “a propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais ” que constituem
propriedade distinta do solo para efeito de exploração ou aproveitamento e pertencem à
União (CF, art. 176; Código de Mineração, art. 84). A propriedade do produto da lavra é do concessionário que a explora, cabendo ao proprietário do solo apenas participação nos resultados da lavra.
Em geral, o objeto da propriedade é uma coisa especificamente determinada, entendida como um bem corpóreo móvel ou imóvel.
Propriedade literária, artística e científica
Seus partidários admitem a existência de propriedade literária, artística e científica, que, recaindo nas produções do espírito humano, teria como objeto bens imateriais. Outros vão adiante, sustentando que os direitos podem ser objeto de propriedade.
Fundo de comércio, a clientela, o nome comercial, as patentes de invenção
Recentemente, o conceito de propriedade alarga-se abrangendo certos valores, como o fundo de comércio, a clientela, o nome comercial, as patentes de invenção e tantos outros.
Fala-se, constantemente, em propriedade industrial para significar o direito dos inventores e o que se assegura aos industriais e comerciantes sobre as marcas de fábricas, desenhos e modelos. Chega-se até a admitir a propriedade de cargos e empregos.
O Código Civil de 2002 trata dos diversos modos de aquisição, separando a propriedade imóvel da móvel, conferindo tratamento diferente a uma e outra.
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
O novo diploma disciplinou, no capítulo intitulado “Da aquisição da propriedade imóvel”, a usucapião, o registro do título e a acessão (arts. 1.238 a 1.259).
Quanto à procedência ou causa da aquisição, esta pode ser originária e derivada.
quando não há transmissão de um sujeito para outro, como ocorre na acessão natural e na usucapião. O indivíduo, em dado momento, torna-se dono de uma coisa por fazê-la sua, sem que lhe tenha sido transmitida por alguém, ou porque jamais esteve sob o domínio de outrem. Não há relação causal entre a propriedade adquirida e o estado jurídico anterior da própria coisa.
quando resulta de uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, havendo, pois, uma transmissão do domínio em razão da manifestação de vontade, como no registro do título translativo e na tradição.
Espécies de usucapião de bens imóveis:
a extraordinária, a ordinária e a especial ou constitucional, dividindo-se a última em rural (pro labore) e urbana (pró-moradia ou pro misero e familiar). Há, ainda, uma modalidade especial, a usucapião indígena.
A usucapião extraordinária é disciplinada no art. 1.238 do Código Civil e seus requisitos são: posse de quinze anos (que pode reduzir-se a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo), exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente. Dispensam-se os requisitos do justo título e da boa-fé.
A usucapião ordinária apresenta os seguintes requisitos: posse de dez anos, exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente, além de justo título e boa-fé. Dispõe, com efeito, o art. 1.242 do Código Civil.
chamada de constitucional por ter sido introduzida pela Constituição Federal sob duas formas: usucapião especial rural, também denominada pro labore, e usucapião especial urbana, também conhecida como pró-moradia. A de 1934 consagrou a modalidade rural, que está também regulamentada no art. 191 da Carta de 1988 e no art. 1.239 do Código Civil de 2002.
A usucapião especial rural ou pro labore surgiu, no direito brasileiro, com a Constituição Federal de 1934, sendo conservada na Carta outorgada de 1937 e na Constituição de 1946. A Constituição de 1967 e a Emenda Constitucional de 1969 não repetiram o texto das anteriores, mas a última consignou os seus requisitos básicos, remetendo a sua disciplina à lei ordinária.
Usucapião especial urbana
A usucapião especial urbana constitui inovação trazida pela Constituição Federal de 1988, estando regulamentada em seu art. 183:
“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
A Lei n. 12.424, de 16 de junho de 2011, criou uma nova modalidade de usucapião especial urbana – também denominada usucapião pró-moradia e que vem sendo chamada de usucapião familiar –, inserindo no Código Civil o art. 1.240-A e seu § 1º,
Índios ou silvícolas são os habitantes das selvas, não integrados à civilização. Nos termos do art. 4º, parágrafo único, do Código Civil de 2002, a “capacidade dos índios será regulada por legislação especial”.
O art. 1.071 do novo Código de Processo Civil de 2015 introduziu na Lei dos Registros Públicos (Lei n. 6.015/73) o art. 216-A, admitindo a usucapião extrajudicial, processada diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que situado o imóvel usucapiendo.
DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
O Código de 2002 disciplina seis modos de aquisição da propriedade móvel: a usucapião, a ocupação, o achado do tesouro, a tradição, a especificação e a confusão. Juntamente com a última, trata o aludido diploma também da comistão e da adjunção.
A usucapião de coisas móveis não apresenta a mesma importância da de imóveis. Prevê o Código Civil prazos mais reduzidos para a primeira.
Ocupação é modo originário de aquisição de bem móvel que consiste na tomada de posse de coisa sem dono, com a intenção de se tornar seu proprietário.
O Código Civil denomina tesouro o depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória. Se alguém o encontrar em prédio alheio, dividir-se-á por igual entre o proprietário deste e o que o achar casualmente.
Pelo sistema do Código Civil brasileiro, como já foi dito, o contrato, por si só, não transfere a propriedade, gerando apenas obrigações. A aquisição do domínio de bem móvel só ocorrerá se lhe seguir a tradição. Esta consiste, portanto, na entrega da coisa do alienante ao adquirente, com a intenção de lhe transferir o domínio, em complementação do contrato.
Entendeu o legislador que era despiciendo separar as formas de perda de propriedade móvel das formas de perda de propriedade imóvel, já que as modalidades são aplicáveis a ambas.
Sobre a perda da propriedade móvel ou imóvel, dispõe o Código Civil de 2002:
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
IV – por perecimento da coisa;
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.
Uma das formas mais comuns de realizar a transferência de propriedade é pela alienação.
Traduz a transferência da titularidade da propriedade, a exemplo do que se dá como efeito da tradição decorrente da compra e venda. O vendedor, por óbvio, perde a sua propriedade em favor do adquirente.
Uma outra modalidade de perda de propriedade é a sua renúncia. Consiste em um ato formal de abdicação da coisa, como ocorre no ato renunciativo de um imóvel, lavrado e registrado em cartório.
O art. 1.275, III, do Código Civil de 2002 elenca também o abandono como uma forma de perda de propriedade. Conforme já antecipamos no tópico anterior, o abandono é informal, ou seja, consiste na mera “deixação material da coisa”, independentemente de escrituração ou registro cartorário, diferentemente da renúncia ao bem.
O perecimento também opera o fim da propriedade, na medida em que consiste na destruição do próprio bem, como na situação em que uma peça de ferro é completamente arruinada pela força da maresia.
A desapropriação, tema estudado no âmbito do Direito Administrativo, também resultará na extinção da propriedade.
Trata-se de uma modalidade de perda da propriedade de iniciativa do Poder Público, que, mediante prévio procedimento e justa indenização, por necessidade, utilidade pública ou por interesse social, expropria um bem de seu titular original.
Trata-se de forma de extinção da propriedade prevista no texto constitucional. Com efeito, preceitua o inciso XXIV do art. 5.º da Constituição Federal de 1988:
XXIV – a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição;
Considerando-se a usucapião uma forma de prescrição aquisitiva, olvida-se, comumente, que há dois lados da mesma moeda, uma vez que, para alguém usucapir a propriedade, seu antigo titular terá de perdê-la. Com efeito, na medida em que a propriedade é adquirida por alguém, outrem estará perdendo-a, seja de bem móvel ou imóvel.
Se a desapropriação é uma modalidade de perda da propriedade em que o Poder Público, mediante prévio procedimento e justa indenização, por necessidade, utilidade pública ou por interesse social, retira um bem do patrimônio de seu titular original, o confisco segue a mesma linha, porém sem qualquer compensação. Trata-se de situação absolutamente excepcional no sistema.
REFERÊNCIAS BIBLOGRÁFICAS
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Direitos Reais. v. 5. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. v. 5. 12 ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2017.
